El Incremento Patrimonial

El Incremento Patrimonial en la venta de un bien inmueble y el RD 35/2006 de 28 de noviembre

El Incremento de Patrimonio que puede obtener una persona, viene derivado por diferentes factores, tales como rentas por el trabajo, herencia, premios, ventas patrimoniales, etc. En este caso, vamos a tratar lo que realmente nos atañe dentro del sector inmobiliario, es decir, el Incremento de patrimonio que obtiene una persona tras la venta de su bien inmueble. 

En muchas ocasiones, cuando me siento con un futuro cliente que desea vender su vivienda, me encuentro con que este desconoce según su situación, que deberá pagar un incremento de patrimonio por la venta que vamos a realizar. No todas las ventas que se hacen, conllevan un incremento de patrimonio. En otro momento ahondaré en este tema. Solo trataré en este artículo, aquellas que sí tienen que tributar ante la Agencia Tributaria, por la ganancia que el vendedor ha obtenido. 

Generalmente, entendemos el incremento de patrimonio, como la diferencia que se produce entre lo que hemos obtenido por nuestra venta, menos los gastos que ha supuesto esta, menos el gasto que nos produjo la compra de esta vivienda, más los gastos que se tuvieron que pagar por la misma.

IP= (Precio venta – Gastos) – (Precio de compra + gastos)

Realizando el cálculo de esta manera, los resultados obtenidos pueden ser en muchos casos desproporcionados, pues hablando de manera llana, el valor del dinero no era el mismo hace 25 años por ejemplo, que ahora. Es decir, 6.000 € en el año 2000, no tenían el mismo valor que 6.000 € en 2025. Lógicamente, el valor siendo la misma cantidad, antes significaba más. De esta manera, el incremento de patrimonio puede no ser real.

Para ello, se promulgó la Ley 35/2006 de 28 de Noviembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

Vamos a tratar un caso real, sucedido con un cliente en la venta de su vivienda. En este caso, nuestro cliente es jubilado, propietario de un piso en el que no reside, y que compró en el año 1981. Cumple los requisitos, por tanto, para declarar el incremento de patrimonio que se va a producir, y tributar por éste.

Si usáramos la regla indicada anteriormente, el Incremento Patrimonial de este señor quedaría del siguiente modo:

Como decía antes, el incremento de patrimonio por el que tiene que tributar se encuentra totalmente desproporcionado, y aunque el espíritu de esta ley, no sea tratar directamente la desproporción, sí que se pretende con ella reajustar a la realidad el incremento de patrimonio que se produce.

Para ello se aplicarán unos coeficientes reductores y se tributará por días transcurridos, (también se puede hacer por años siendo el mismo resultado), desde el 20 de enero de 2006.

De esta mamera el resultado quedaría del siguiente modo:

En este caso, vamos a utilizar las fechas de compra y de venta.

El número de días desde el RD 35/2006 significaría el 43,60% del total de días. Por tanto, solo vamos a tributar por el 43,60% del total del beneficio (182.323,17 €), es decir, 79.497,06 €

Como podéis observar, la diferencia es sustancialmente importante.